销售额暴涨难掩资金缺口 房企尝试高杠杆运作项目

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万通地产成功从北京中服Z3地块脱身的事件正在不断发酵，不少业内人士称之为房地产开发的新玩法。但也有人指出其不具有代表性，只能针对特殊的项目和特殊的企业才可以实施。“这是一种用不断预期支撑的开发模式，类似于华尔街的运作模式。”誉翔安合伙人王珂向北京商报记者表示。记者从市场人士处获悉，目前这样的“轻玩法”不仅涉及到商业地产领域，而在一些住宅项目也有涉及，据说某龙头房企用1000万元的资金撬动了一个10亿元的项目。

房企依然缺钱

房地产业对于资金的需求就好像一个无底洞，这与市场的好坏并无太大关系。

截至日前，发布2013年业绩报告的房企已经达到了12家，合计销售额高达5048亿元，相比2012年同期上涨50%，业绩可谓斐然，但是房企均面临着“盘子越大资金缺口越大的怪圈”。

新年伊始，包括富力、合景泰富以及佳兆业等5家房企就发布了新的融资计划，期间涉及资金高达200亿元。面对国内再融资闸门一直未开启，房企海外融资步伐正在加快。中原地产统计数据显示，截至去年12月房企海外融资总额(包含贷款)合计高达3256亿元人民币，比2012年全年额度涨幅超过100%。

对于海外房企疯狂融资，业内人士认为，一方面是由于房企去年拿地额的不断高涨，导致了大量的资金缺口。根据中原地产研究中心统计数据显示，去年12月标杆房企（保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海）拿地再激增，单月拿地金额达到了410.9亿元，年内标杆房企拿地金额累计突破3176.7亿元，历史上首次突破3000亿元，同比涨幅超过104%。大量拿地是造成房企海外融资的直接动因。

同时，国内资本市场对于房地产业的反应与市场走势形成了强烈反差。新年伊始，地产板块却遭遇当头一棒，四个交易日的连跌，累计跌幅接近6%，整个板块几乎跌到谷底。而如果浓缩这一年的地产板块走势，看到的是一条纠结着上下震荡的曲线。在2013年初，地产板块刚刚经历一波大涨，东方财富通的数据显示，地产板块在新年这一周指数跃上了8000点，随后几上几下，到了1月7日，指数不到7300点，较之去年初缩水近一成。

有能力在海外融资的大房企基本上全是加足马力圈钱，而一些国内的中小房企只能把目光转移到信托和基金上来。

“银行贷款的利率尽管很低，但是周期太长了，信托和基金的钱很快，手续没问题的最快一周就能到账。”泰禾地产总裁助理沈力男向记者表示。

面对这样的尴尬境界，万通从中服Z3地块成功脱身的案例成为了不少企业参照的样本，而且正将其从商业地产复制到住宅领域。

万通模式的背后

对于中服地块Z3的命运可谓一波三折，从多国部队的成立到中途亚视的退出，让万通这家发起公司可谓疲于应付，但是从左手倒右手的玩法中万通又顺利收回了前期投入成本，可谓一战成名。

日前，北京万通地产发布公告称，分别以2.41亿元、2.4亿元、2.37亿元、2.41亿元和2.4亿元的交易对价，将所持有的北京金通港房地产开发有限公司35%股权中的6.8275%、6.80%、6.7313%、6.8412%和6.80%股权，分别转让给北京正奇尚诚投资中心、北京正奇尚信投资中心、北京正奇尚德投资中心、北京正奇尚惠投资中心和北京正奇尚予投资中心（以下简称“正奇公司”）。

据悉，北京金通港房地产开发有限公司为北京CBD核心区中服Z3地块的开发公司，在此次交易完成前股权结构为，万通地产持股35%，中金佳业商业房地产投资中心持股34%，西部国际金融贸易中心有限公司持股30%，中国国际金融有限公司持股1%。

也就是说，万通地产通过此次交易后，对于金通港房地产开发有限公司的持股比例降至1%，正奇公司持股比例为34%。

而正奇公司正是由万通和华润信托成立的基金管理平台，万通和华润信托的持股比例分别为70%以及30%。万通地产将以正奇资本为平台发起成立CBD物业投资基金，投资标的为位于北京市CBD核心区的中服Z3地块。据介绍，该项基金规模约为13.2亿元，期限为5-7年，预期收益率为12.57%-20.09%。

其实这个过程看似复杂倒也简单，万通地产通过基金公司持有Z3地块的股份，而自己前期投入的资金就可以收回，同样作为正奇的大股东，依然决定着中服Z3的命运。

这种轻资产的玩法受到了业内许多人士的认可，同时也成为了不少开发企业的参考样本。


住宅“轻玩法”

“一家国内龙头房企，在山西仅用了1000万元的资金就撬动了一个10亿元的住宅项目。”某业内人士向记者表示。而背后就是这种轻资产模式下的“轻玩法”效果。该人士进一步向记者介绍，山西一家开发企业拥有一块土地的土地证，但是并无开发资金，一直在寻找企业合作。后来一家上市龙头房企与这家企业联合，双方共同出资成立了一家基金平台，各出资1000万元，持有一定的股份，然后通过私募的形式筹集资金，对山西当地开发商手中的土地进行购买，占有项目的一定股权，成为主导这宗土地开发的公司。

“这个过程要有一定的先决条件，一方面是土地必须是一块净地，没有拆迁、债权纠纷，同时合作企业必须是国内排名在前20的龙头房企。”北京颐和九州资产管理公司副总经理张磊向记者表示。

用2%的自有资金可以撬动98%的社会资金，这就是地产基金的好处，这对于高成本投入的房地产开发而言无疑是个非常好用的杠杆。

“这样的案例还不多，属于一种新的模式，其中的风险主要在于项目能否如期竣工。”张磊表示。

记者了解到，日前华业地产公告称，公司于2014年1月6日与国泰君安申易（深圳）基金管理有限公司、伟星集团有限公司等共同签署《深圳国泰君安申易投资基金一期（有限合伙）之合伙协议》，共同发起设立合伙企业——深圳国泰君安申易投资基金一期（有限合伙）。尽管没有披露该基金的投资方向，但是华业地产亦称在汲取传统房地产基金盈利模式的同时，也将积极探索具有产业并购基金与类REITs基金特色的创新盈利模式。通过参与设立基金，有利于发挥资金的杠杆作用，扩大投资收益。

未来伴随着房地产业的发展壮大，借助社会资金撬动房地产项目的方式会继续增加，这样既可以减少压力，也可以增加社会投资渠道。



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